丈夫偷卖房,买房者能否取得房屋所有权？

问题：
　　兰某与丈夫许某于1995年登记结婚，婚后夫妻俩共同置办了一套房屋。由于某种原因夫妻双方婚后一度未在一起共同生活。2005年底，丈夫许某将该房屋出售给第三人何某。事后妻子兰某得知，认为丈夫隐瞒实情擅自将共有的房屋卖给他人，侵犯其合法权益，便将丈夫许某告上法庭。某县人民法院经审理认为，该房屋系夫妻关系存继期间的共同财产，其丈夫擅自处分该财产违反了法律规定，侵害了原告的利益，故判决许某与何某签订的房屋买卖合同无效。

对于丈夫擅自出售的房屋买房者能否取得该房屋的所有权？

上海离婚律师分析：

　  依照最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条之规定：部分共有人未取得他人同意擅自出卖共有人房屋应宣布买卖合同无效。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条之规定：在共同共有关系存继期间部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效但第三人善意取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。因此可以看出第三人是能否取得该房屋所有权关键看第三人是否善意取得。所谓善意取得是指原物由占有人转让给善意第三人时善意第三人一般可取得原物的所有权。所有权人不得请求第三人返还原物。善意取得一般适用于动产所有权的取得。但从目前我国最高人民法院上述司法解释可以看出对于房屋不动产也适用善意取得制度。

　　因此该第三人能否取得该房屋所有权要看其对丈夫许某擅自处理房屋的行为是否知情，如果知情则不能取得该房屋所有权，但如果不知情则应当认定该第三人能取得该房屋所有权。理由是笔者认为许某擅自出售夫妻共有的房屋的行为构成表见代理。表见代理是指虽无代理权但表面上存在足以使他人相信有代理权存在，在善意相对人的信赖利益和本人利益之间，信赖利益涉及交易安全，较本人的利益更应得到保护。所以，表见代理发生有权代理的效果，即由本人而非行为人负代理行为的效果。

    兰某与许某系夫妻关系，上海离婚律师认为,按照我国《婚姻法》\物权法\及相关民事法律规定，夫妻间互有代理权，而只要第三人不存在“恶意”即确对丈夫许某擅自处理夫妻共有房屋的“恶意”行为不知情就可认为，许某的行为足以使人信以为有代理权的存在，即可构成表见代理，也就第三人的购房行为善意而能取得该房屋的所有权。